近，人人都知道房贷利率降了，但如果细问“怎么降的、哪些城市降了、将产生何种影响”，恐怕不少人都是雾里看花。正因此，部分房地产中介、营销机构利用购房者的信息不对称劣势，刻意夸大房贷利率降低对于楼市价格的影响，散布非理购房之声，对此要予以警惕并厘清事实逻辑。
按照日本自卫队的说法，12月16日（星期二）和12月17日（星期三）两天，在日本静冈县上空，连续发生两起针对日本陆上自卫队直升机的激光照射事件。
地址：大城县广安工业区综俄罗斯卫星通讯社、塔斯社等俄媒消息，记者会伊始，普京便谈及了俄乌冲突能否和平解决的问题。普京说：“我们一直在谈论这个问题，我们随时准备并愿意根据我去年6月在俄罗斯外交部概述的原则，以和平方式结束这场冲突，其中包括消除导致这场危机的根源。”
“房贷利率降低”有三层逻辑。一，看清楚是套房利率降了，还是二套房利率降了，这分别主要对应刚住房需求、改善住房需求。二，弄明白房贷利率的定价机制，是“政策下限”降了，还是“附加基点”降了，这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。三，考察好不同城市的执行情况，住房信贷政策因地制宜，并非“一降全降”。
本次房贷利率降低，主要针对二套房，改善住房需求被进一步释放，“房住不炒”的大前提没有变，购房者无需过度恐慌。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看，套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。
本次房贷利率降低，是全国政策下限降低，不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。房贷利率定价具体分为三步走。先，全国划定政策下限;其次，各城市根据自身市场供求关系，设备保温施工在全国划定政策下限的基础上加基点或不加，确定该城市的政策下限;后，同一城市的不同银行，在该城市政策下限的基础上加基点或不加，确定该银行的实际执行利率。也就是说，虽然全国套房利率政策下限是4.0%，但各城市的实际执行利率却差别较大。例如，部分城市符“套住房贷款利率政策动态调整机制”条件，其套房利率早已低于4.0%;部分城市购房需求旺盛，其套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。
本次房贷利率降低，对一线热点城市的影响有限。尽管我国房地产市场供求关系已发生重大变化，但“房住不炒”的定位没有变。目前，各一线热点城市的套房、二套房利率尚未大幅下降。以北京地区为例，套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。
厘清了以上三层逻辑，再来看近期同样备受关注的“存量套房贷款利率调降”问题。这其中包含了两种情况。一是套房利率调降。需注意，新利率不是直接降至当前的套房利率下限，而是不低于原贷款发放时所在城市的套房利率下限。目前，北京、上海、深圳均已发布了该城市不同时期的套房利率下限，借款人可仔细查看、理研判。二是“认房不认贷”政策落地后，部分二套房贷款能够转认为套房贷款，利率由此下降。目前，多家银行已表示支持该操作，自9月25日起，借款人可向放款银行提出申请。
由此可见，分析“房贷利率降低”问题，既要结不同区域，也要关注差异化住房需求，既要看到普遍，也要看清差异，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声音绑架，陷入恐慌情绪，做出非理决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，因地制宜、实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚、改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 (作者：郭子源 来源：经济日报)
